Kernsanierung Wohnung: Kosten pro m², Ablauf und Dauer

Eine Kernsanierung kostet in Potsdam und Berlin bei Standard-Ausstattung zwischen 850 € und 1.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Für eine 70-m²-Wohnung ergeben sich damit Gesamtkosten von etwa 59.500 € bis 84.000 €. Der Ablauf gliedert sich in Rückbau, Leitungswege, Estrich, Bad, Malerarbeiten und Bodenbeläge.

Was ist bei einer Kernsanierung alles enthalten?

Eine Kernsanierung bedeutet, die Wohnung bis auf die tragende Struktur zurückzubauen und komplett neu aufzubauen. Anders als bei einer Teilsanierung oder Renovierung werden alle Oberflächen, Leitungen und Installationen erneuert. Übliche Leistungen sind:

• Rückbau aller alten Bodenbeläge, Wand- und Deckenverkleidungen
• Erneuerung der Elektroinstallation mit neuen Leitungen, Dosen und neuem Sicherungskasten
• Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen
• Erneuerung der Heizungsleitungen und Heizkörper (die Heizungsanlage selbst ist Sache eines Heizungsfachbetriebs)
• Neue Innentüren
• Trockenbauarbeiten für neue Wände, Deckenabhängungen oder Schachtverkleidungen
• Komplette Badsanierung mit neuen Fliesen, Sanitärobjekten und Armaturen
• Spachtel- und Malerarbeiten an Wänden und Decken
• Verlegung neuer Bodenbeläge

Fenster werden auf Wunsch koordiniert und von einem Fachbetrieb eingebaut. Nicht enthalten sind Arbeiten an der Gebäudehülle wie Fassadendämmung oder Dachsanierung sowie eine Kellerabdichtung von außen. Auch die Heizungsanlage selbst gehört nicht zum Leistungsumfang von V&A Bau.

Wie hoch sind die Kosten pro Quadratmeter?

Für eine Kernsanierung mit Standard-Ausstattung rechnen Sie in Potsdam und Berlin mit 850 € bis 1.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. In dieser Spanne sind alle oben genannten Leistungen enthalten, also Rückbau, Leitungen, Innenausbau, Bad und Malerarbeiten. Die Ausstattung ist dabei solide und funktional, ohne besondere Extras.

Bei einer Wohnung im Altbau, die vor 1970 gebaut wurde, liegen die Kosten etwa 20 Prozent höher. Grund dafür sind oft unebene Wände, alte Deckenkonstruktionen und zusätzliche Anforderungen an den Schallschutz. Gehobene Ausstattung mit hochwertigeren Materialien, besonderen Fliesen oder Design-Heizkörpern kostet etwa 40 Prozent mehr. Premium-Ausstattung mit Naturstein, raumhohen Türen oder aufwendigen Lichtkonzepten etwa 80 Prozent mehr.

Zwei Beispiele zur Orientierung:

• 40 m² Wohnung, Standard: etwa 34.000 € bis 48.000 €
• 70 m² Wohnung, Standard: etwa 59.500 € bis 84.000 €

Zusätzlich können Kosten für eine Grundrissänderung anfallen, wenn Sie Wände entfernen oder neu stellen lassen. Dafür rechnen Sie mit 3.500 € bis 8.500 €. Steht fest, dass eine Wand weder tragend noch aussteifend ist, braucht es keine statische Berechnung. Ob eine Wand tragend oder aussteifend ist, sollten Sie vorher fachkundig klären lassen. Verbindlich entscheidet das ein Statiker, der auch die statische Berechnung für einen Durchbruch erstellt und die Ausführung überwacht.

Welche Kosten kommen für einzelne Gewerke zusammen?

Zum Vergleich: Wenn Sie einzelne Gewerke im Rahmen einer Teilsanierung beauftragen, gelten folgende Richtwerte je Quadratmeter Wohnfläche bei Standard-Ausstattung:

Gewerk	Kosten pro m² Wohnfläche
Wände und Decken spachteln, streichen, tapezieren	75 € bis 135 €
Trockenbau (Decken abhängen, Wände stellen)	50 € bis 100 €
Böden verlegen	55 € bis 130 €
Elektrik vorbereiten (Leitungen, Dosen)	80 € bis 150 €
Sanitärleitungen erneuern	50 € bis 100 €
Heizungsleitungen und Heizkörper	65 € bis 170 €

Diese Einzelpreise helfen Ihnen, den Anteil einzelner Gewerke am Gesamtbudget besser einzuschätzen. Für eine verbindliche Kalkulation ist jedoch immer das Gesamtpaket entscheidend, weil sich viele Arbeiten überschneiden und gemeinsam effizienter ausgeführt werden können.

Wie läuft eine Kernsanierung ab?

Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge, weil jedes Gewerk auf dem vorherigen aufbaut. Hier die typischen Schritte:

1. Besichtigung und Planung: Wir sehen uns die Wohnung an, besprechen Ihre Wünsche und nehmen alle Maße auf. Danach erhalten Sie ein schriftliches Festpreisangebot.
2. Rückbau: Alte Bodenbeläge, Fliesen, Türen, nichttragende Wände und alle alten Leitungen werden entfernt. Der Bauschutt wird sortiert und entsorgt. Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 sollten Sie vor dem Rückbau prüfen lassen, ob asbesthaltige Materialien wie Fliesenkleber oder Spachtelmassen verbaut sind. Eine Asbestsanierung führt ein Fachbetrieb durch.
3. Leitungswege: Neue Elektroleitungen, Wasser- und Abwasserrohre sowie Heizungsleitungen werden verlegt. Die Installation, den Anschluss und die Abnahme der Elektrik übernimmt ein Elektrofachbetrieb. Wir bereiten die Leitungswege vor und koordinieren den Elektriker.
4. Estrich: Neuer Estrich wird eingebracht. Zementestrich benötigt mehrere Wochen Trocknungszeit, bevor er belegt werden kann. In dieser Zeit ruhen die meisten anderen Arbeiten.
5. Bad: Das Bad wird abgedichtet, gefliest und mit Sanitärobjekten sowie Armaturen ausgestattet.
6. Spachtel- und Malerarbeiten: Wände und Decken werden gespachtelt, geschliffen und gestrichen oder tapeziert.
7. Bodenbeläge: Parkett, Vinyl oder andere Beläge werden verlegt.
8. Endmontage: Innentüren, Steckdosen, Schalter und Leuchten werden montiert.

Alle Arbeiten koordiniert V&A Bau aus einer Hand. Sie haben einen festen Ansprechpartner, der die Handwerker steuert und den Zeitplan im Blick behält.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Die Dauer hängt vom Umfang der Arbeiten ab, den Zeitplan erhalten Sie mit dem Festpreisangebot. Größere Grundrissänderungen, die Trocknungszeit des Estrichs und Lieferzeiten für Sonderanfertigungen können den Zeitplan beeinflussen. Während der gesamten Kernsanierung ist die Wohnung eine Baustelle und nicht bewohnbar. Von der Entkernung bis zur Endreinigung sind Wasser und Strom zeitweise abgestellt, und die Räume sind mit Staub, Werkzeugen und Materialien belegt. Planen Sie für die gesamte Dauer der Sanierung eine andere Unterkunft ein.

Wann lohnt sich eine Kernsanierung?

Eine Kernsanierung ist dann sinnvoll, wenn die Wohnung in vielen Bereichen Mängel aufweist, die sich nicht mit einzelnen Reparaturen beheben lassen. Typische Anzeichen sind:

• Alte Elektroleitungen ohne ausreichende Absicherung und zu wenige Steckdosen
• Wasserleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl, die korrodiert sind
• Ungedämmte Heizungsleitungen und veraltete Heizkörper
• Feuchte oder schadhafte Wände und Decken
• Mehrere Räume mit abgenutzten Böden, rissigen Wänden und alten Türen

Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder erben, die seit Jahrzehnten nicht modernisiert wurde, ist eine Kernsanierung oft wirtschaftlicher als viele einzelne Reparaturen über Jahre zu verteilen. Sie erhalten eine Wohnung, die technisch und optisch einem Neubau nahekommt, und sparen sich langwierige Kleinstbaustellen.

Für Vermieter kann eine Kernsanierung ebenfalls interessant sein, weil sie die Mieteinnahmen steigert und den Wert der Immobilie erhöht. Im laufenden Mietverhältnis gelten für eine Mieterhöhung die §§ 558 ff. und 559 ff. BGB, bei Neuvermietung die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB, Ausnahme bei umfassender Modernisierung). Die steuerliche Behandlung der Kosten, insbesondere zu anschaffungsnahen Herstellungskosten in den ersten drei Jahren, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung besprechen.

Was ist bei Eigentumswohnungen und in Berlin zu beachten?

Bei einer Eigentumswohnung sind tragende Wände, Steigleitungen, der Estrich, die Fenster und die Wohnungseingangstür Gemeinschaftseigentum. Eingriffe in diese Bauteile brauchen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Klären Sie das vor der Planung mit Ihrer Hausverwaltung.

In Berlin liegen manche Wohnungen in Milieuschutzgebieten. Dort sind viele bauliche Änderungen genehmigungspflichtig, etwa Grundrissänderungen oder eine gehobene Ausstattung. Informieren Sie sich beim zuständigen Bezirksamt, ob Ihre Wohnung betroffen ist und welche Auflagen gelten.

Bei Gebäuden mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 sollten Sie vor dem Rückbau auf Asbest prüfen lassen. Asbesthaltige Materialien wie Fliesenkleber oder Spachtelmassen müssen von einem Fachbetrieb saniert werden.

Welche Rolle spielen Förderung und Steuervorteile?

Für eine Kernsanierung gibt es keine pauschale Förderung, die alle Gewerke abdeckt. Bestimmte Einzelmaßnahmen können jedoch bezuschusst werden. Die Pflegekasse zahlt bei anerkanntem Pflegegrad für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen wie einen barrierearmen Badumbau bis zu 4.180 € je Maßnahme. Den Antrag müssen Sie vor Beginn der Arbeiten stellen.

Steuerlich können Sie Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt nach § 35a EStG mit 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr, von der Steuer abziehen. Das gilt für die selbst genutzte Wohnung. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Ob eine Kernsanierung in vollem Umfang darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich dazu von Ihrer Steuerberatung beraten.

So gehen Sie vor

1. Zustand prüfen: Notieren Sie alle Mängel und Ihre Wünsche. Machen Sie Fotos von den Räumen.
2. Budget festlegen: Nutzen Sie unseren Kostenrechner für Wohnungs- und Kernsanierung, um eine erste Kostenschätzung zu erhalten.
3. Beratungstermin vereinbaren: Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden zurück.
4. Besichtigung vor Ort: Wir sehen uns die Wohnung gemeinsam an und besprechen alle Details. Die Besichtigung ist kostenlos und unverbindlich.
5. Festpreisangebot prüfen: Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit allen Leistungen und einem Festpreis. Nach Ihrer Freigabe starten wir die Arbeiten.

Eine Kernsanierung ist ein großer Schritt, aber mit guter Planung und einem verlässlichen Partner wird aus einer alten Wohnung ein modernes Zuhause. Weitere Informationen zur Altbausanierung oder zur Wohnungssanierung finden Sie auf unseren Leistungsseiten. Nutzen Sie unseren Kostenrechner für Wohnungs- und Kernsanierung für eine erste Einschätzung oder rufen Sie uns an unter 0151 4136 3739, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren.