Altbauwohnung sanieren: Ablauf, Besonderheiten und Kosten

Eine Altbauwohnung zu sanieren bedeutet, den Charme hoher Räume und alter Dielen mit moderner Technik zu verbinden. Die Kosten liegen bei 1.020 € bis 1.440 € je Quadratmeter Wohnfläche, wenn das Haus vor 1970 gebaut wurde.

Welche Besonderheiten hat eine Altbauwohnung?

Altbauten, meist vor 1970 errichtet, bringen typische Merkmale mit, die Sie vor der Sanierung kennen sollten.

• Holzbalkendecken: In vielen Altbauten tragen Holzbalken die Decken. Sie sind oft noch tragfähig, können aber knarren oder durch alte Leitungsdurchbrüche geschwächt sein. Ein Statiker beurteilt den Zustand, bevor neue Deckenverkleidungen angebracht werden.
• Dielenböden: Alte Holzdielen sind häufig erhaltenswert. Sie werden abgeschliffen und versiegelt. Sind einzelne Dielen beschädigt, ersetzt ein Bodenleger sie. Darunter liegende Hohlräume lassen sich mit Schüttung dämmen.
• Stuck und Kassettentüren: Stuckdecken und alte Holztüren prägen den Charakter. Sie können aufgearbeitet werden, was aufwendiger ist als ein Austausch, aber den Wert der Wohnung erhält.
• Alte Leitungen: Elektrik, Wasser- und Heizungsrohre stammen oft aus den 1960er Jahren oder früher. Sie entsprechen selten heutigen Standards und werden bei einer Kernsanierung komplett erneuert.

Was prüfen Sie vor der Sanierung?

Bevor Sie Angebote einholen, klären Sie diese Punkte.

1. Bausubstanz: Sind Wände trocken und tragfähig? Feuchte Stellen oder Salpeterausblühungen deuten auf Probleme in der Gebäudehülle hin. Deren Beseitigung ist Aufgabe eines Fachbetriebs für Fassaden- oder Kellerabdichtung.
2. Decken und Böden: Lassen Sie einen Statiker die Holzbalkendecke prüfen, wenn Sie Wände entfernen oder schwere Einbauten planen. Bei Dielenböden prüft ein Bodenleger, ob sie erhalten werden können.
3. Leitungen: Alte Stromleitungen ohne Schutzleiter, brüchige Wasserrohre aus Blei oder verzinktem Stahl und gusseiserne Abflussrohre müssen raus. Der Austausch erfolgt im Zuge der Sanierung.
4. Schadstoffe: Bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 können asbesthaltige Fliesenkleber oder künstliche Mineralfasern in alten Dämmungen stecken. Eine Schadstoffanalyse durch ein Fachlabor schafft Klarheit. Die Schadstoffsanierung übernimmt ein dafür zugelassener Fachbetrieb, V&A Bau führt diese Arbeiten nicht aus.
5. Genehmigungen: Bei Grundrissänderungen, die tragende Wände betreffen, brauchen Sie einen Standsicherheitsnachweis eines Statikers. Ob eine Genehmigung nötig ist, hängt von Gebäudeklasse und Landesbauordnung ab. Bei Eigentumswohnungen muss die WEG zustimmen, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Welche Arbeiten fallen bei einer Altbausanierung an?

Eine Komplettsanierung umfasst alle Gewerke, die für eine moderne Wohnung nötig sind. V&A Bau koordiniert alle Arbeiten aus einer Hand. Elektroarbeiten führt ein Elektrofachbetrieb aus und nimmt sie ab.

Bereich	Typische Arbeiten
Wände und Decken	Alter Putz wird geprüft, lose Stellen abgeschlagen. Neuer Kalkputz gleicht Feuchtigkeit aus und beugt Schimmel vor. Trockenbauwände ändern den Grundriss.
Böden	Dielen abschleifen oder neuen Bodenbelag verlegen. Bei unebenen Böden kommt Ausgleichsmasse zum Einsatz.
Elektrik	Neue Leitungen, Sicherungskasten, ausreichend Steckdosen und Netzwerkanschlüsse.
Sanitär und Heizung	Wasser- und Abwasserleitungen erneuern, Heizkörper oder Fußbodenheizung einbauen.
Fenster und Türen	Neue Fenster verbessern Wärme- und Schallschutz. Bei Eigentumswohnungen ist ein Beschluss der WEG nötig. Innentüren werden ersetzt oder aufgearbeitet.
Bad und Küche	Komplette Badsanierung mit neuen Leitungen, Abdichtung und Fliesen. Küchenanschlüsse werden vorbereitet.

Was kostet eine Altbauwohnung zu sanieren?

Für eine Kernsanierung rechnen Sie bei Altbauten (vor 1970) mit 1.020 € bis 1.440 € je Quadratmeter Wohnfläche, Standard-Ausstattung vorausgesetzt. Gehobene Ausstattung kostet etwa 40 % mehr, Premium etwa 80 % mehr.

Beispiele für Standard-Ausstattung:

Wohnfläche	Kosten (Altbau)
40 m²	etwa 40.800 € bis 57.600 €
70 m²	etwa 71.400 € bis 100.800 €
100 m²	etwa 102.000 € bis 144.000 €
120 m²	etwa 122.400 € bis 172.800 €

Das sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Zustand der Wohnung, Ihren Wünschen und den örtlichen Gegebenheiten ab. Eine detaillierte Erklärung der Unterschiede zwischen Kern- und Teilsanierung finden Sie in unserem Beitrag zur Kernsanierung in Berlin und Potsdam.

Welche Kostenfaktoren treiben den Preis?

• Zustand der Leitungen: Sind Wasser- und Heizungsrohre stark veraltet, steigt der Aufwand für die Erneuerung.
• Decken und Böden: Eine schadhafte Holzbalkendecke verursacht Zusatzkosten. Dielen aufarbeiten ist günstiger als ein neuer Boden, aber aufwendiger als Laminat verlegen.
• Grundrissänderungen: Wände versetzen oder entfernen erfordert Trockenbau, manchmal Statik. Dafür fallen 3.500 € bis 8.500 € an.
• Bad: Ein neues Bad kostet je nach Größe und Ausstattung. Ein 6-m²-Bad liegt bei 11.500 € bis 15.500 €, jedes weitere m² bei 1.000 € bis 1.300 € mehr.
• Fenster: Neue Fenster kosten 500 € bis 1.000 € je Stück, Innentüren 300 € bis 700 € je Stück.

Gibt es Zuschüsse oder Steuervorteile?

Für eine reine Innensanierung ohne energetische Maßnahmen an der Gebäudehülle gibt es in der Regel keinen Zuschuss. Ob einzelne Maßnahmen wie neue Fenster gefördert werden, klären Sie vor Auftragsvergabe mit einem Energieberater.

Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt können Sie steuerlich geltend machen: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € im Jahr (das entspricht 6.000 € Arbeitskosten), § 35a EStG. Materialkosten zählen nicht.

Die Pflegekasse zahlt bei anerkanntem Pflegegrad für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen wie einen barrierearmen Badumbau bis zu 4.180 € je Maßnahme (§ 40 SGB XI). Den Antrag müssen Sie vor Beginn der Arbeiten stellen.

So gehen Sie vor

1. Zustand klären: Prüfen Sie die Bausubstanz und lassen Sie Schadstoffe analysieren, bevor Sie planen.
2. Wünsche sammeln: Legen Sie fest, was erhalten bleiben soll (Dielen, Stuck) und was neu kommt.
3. Angebote vergleichen: Holen Sie Festpreisangebote ein, die alle Gewerke abdecken.
4. Steuerbonus vorbereiten: Lassen Sie sich die Arbeitskosten auf der Rechnung getrennt ausweisen.
5. Sanierung starten: Mit einem koordinierenden Betrieb laufen die Gewerke nacheinander ab, ohne dass Sie Lücken organisieren müssen. Die Dauer hängt vom Umfang ab, den Zeitplan erhalten Sie mit dem Festpreisangebot.

Sie möchten wissen, mit welchen Kosten Sie für Ihre Altbauwohnung rechnen müssen? Nutzen Sie unseren Kostenrechner für Wohnungs- und Kernsanierung für eine erste Einschätzung. Oder rufen Sie uns an unter 0151 4136 3739 für eine kostenlose Besichtigung und ein schriftliches Festpreisangebot.